川西市で理想の注文住宅を建てよう♪♪♪

ニーズ別　おススメの工務店

この度、川西市注文住宅NAVIは北摂阪神住宅維持管理センター様より情報提供を受ける形で、定期点検/アフターメンテナンスに関するアンケート調査結果を随時公表していくことを決定しました。

方法は次の通りと説明して頂きました・・・➀北摂・阪神地域内の各市で代表的な住宅会社5社を選定 ②それらのお家に何年か以上住んでいる世帯をランダムに抽出 ③毎回抜き打ちで1社につき20世帯ずつアンケートを配布

川西市注文住宅NAVIは川西市の住宅会社の情報を掲載します。実際に川西市で代表的な住宅会社のお家に住んでいる方の直筆アンケートを閲覧できるように致しますので、川西市で注文住宅を建築される方のご参考になれば幸いです。

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＞＞注文住宅と建売と売建

川西市で家を購入する際、まず注文住宅にするか建売住宅にするかを決めます。建築条件付き土地を購入して、土地の売主に自由設計で家も建築してもらう方法もあります。ここでは、それぞれのメリットやデメリットを説明します。

＞＞工務店とハウスメーカー

注文住宅をどこの会社で建てるかを考える際の選択肢として、大きく分けて地域の工務店と広告を大々的に行い一般消費者に広く認知されているハウスメーカーがあります。ここでは、それぞれのメリットやデメリットを説明します。

＞＞建築会社選びのポイント

 川西市の工務店のHPを見ると提案力や住宅の性能など様々である事が分かります。また新築の瑕疵保険10年が法律で義務化された中で、アフターサービス(定期訪問)の充実度や引き渡し後の関係性なども重要なポイント言えます。

＞＞住宅展示場と見学会

川西市で注文住宅を建てようと思った時、伊丹昆陽・阪急宝塚・西宮北口・万博公園にある住宅展示場に行く人が多いでしょう。ここではハウスメーカーのモデルハウスが並ぶ住宅展示場と引渡前後の住宅見学会の活用方法を提案します。

＞＞土地探しのポイント

 選び抜いた土地によって家の良し悪しが決まると言っても過言ではないほど、注文住宅を建築する上で土地探しは重要です。後々失敗したと後悔することのないように土地を探す時、またその前後に行うべきポイントを説明します。

＞＞川西市の土地相場

 川西市で注文住宅を建てる際、土地を持っていない場合は土地を探す必要があります。川西市における不動産市場は電車圏とバス圏で相場が大きく変わるので、駅までの距離と土地の広さに対する自身の優先程度が重要になります。

＞＞川西市の子育て支援情報

立地の条件として駅やバス停などの公共交通機関、病院、買物施設等への距離があります。ここでは、小さい子供がいる世帯向けに保育所・幼稚園など子育てに関する施設や子育て支援に関する情報を示します。

＞＞川西市の小中学校区

 子育て世帯の場合、保育所・幼稚園の他にも子供が通うことになる小学校や中学校の学校区や注文住宅を建てる土地からの距離を条件にする人が多くいます。それぞれの小中学校区と対象地域の一覧を表にまとめました。

 ＞＞住宅ローンの種類

4800種類ある住宅ローンの中で自身にどれがベストかご存知でしょうか。建物や土地と同様に支払い方法も重要であることから、住宅ローンを大きく分類する変動金利・固定金利・固定期間選択型金利について解説します。

＞＞空き家と建て替え

川西市でも空き家率が上昇しています。注文住宅検討者の中でも解体を前提に古家付き土地を購入する人や老後や子供との同居のため今住んでいる家を建て替えする人が増えているので、それぞれ注意点を説明します。

【その他の工務店/ハウスメーカー】

Es Architect、大成建設ハウジング、川口建設、インデュアホーム、縁　創建工房、じょぶ、想伸建設、福永工務店、イノスグループ、木村工務店、エイジングハウス、コタニ住研、グッドホーム、納得スタイルホーム、町田工務店、ゼロホーム、山本工務店、マクロホーム、アドバンス、秋山住研、JO Work、無添加住宅、カネカ、アトラクト設計工務、IDA Homes、日本ハウスHD、スキャンDホーム、平尾工務店、大坂ガス住宅設備、ジブンハウス、アエラホーム、いたや工房、エッグ住まいる工房、新栄建設、パワーホーム、ブルースホーム、吉住工務店(丹波 風の工房)、ココチイエ、Gハウス、サイエンスホーム、Godai DCM、ユーロプランニング、夢工房、住空間設計Labo、アイデザインホーム、おおばこうむてん、アイダ設計、アーバンプランニング、クレバリーホーム、田原建設、あんじゅホーム、タイコーアーキテクト、アドヴァンスアーキテクト、福島工務店、ヤマト住建、イシンホーム、レオハウス、ライフデザインホーム、Atelier Subaco、ホエールハウス、十津川の家、イシカワ、ロイヤルハウス、泉北ホーム、野村工務店、夢ハウス、スムスタイル、ヴィンテージホームズ、ABC建築工房、エフィーホーム、伊藤建築デザイン、Kadel、メープルホームズ、コンフォート建築設計、エースホーム、スタイルハウス、Den Plus Egg、スズホーム、住まい設計工房、エルデハウス、グランリビング、秀光ビルド、Riparo、エイワン、ひかり工務店、さつまホーム、カスタムホーム、アーバンコキタ、椎葉工務店、スペースラボ、フクダデザイン、三和建設、おいたて工務店、板井建設、いろはいえ、NK建築工房、ライブ建築工房、アイフルホーム、フレンチ工房、ベルハウス、DS Style、モレスの家、アイディールホーム、プータローホーム、アーキホームライフ、Team Next、福山住宅、前川建設、スタイラス、ハナハウス、テクノ住研、ヴィレッタの杜 ハウジングネットワーク、アールプラスハウス姫路北 ビオラホーム、ユニバーサルホーム、アーデンホーム、橋本不動産、アローラホーム、ディライトハウス、R+house大和橿原(ライフアップステージ)、ホームプラス、ケイズホーム、プラス・ノーブル、マエダホーム、ルーフホーム、建築工房高松銘木店、USホーム、かみえ工務店、上野工務店、タカラ建設、エステート北畠、敷島住宅、ロイヤル住建、日本中央住販、南部建設、グラッソ、フランホーム、MONDIAL、ビルド・ワークス、マルコーホーム、東武建設、i reef labo(アイリーフラボ)、シーキューブ、デザオ建設、大栄ホーム、リード・アーキテクト、Ra・Baum建築工房、ハウスコード、カメヤグローバル、R+house奈良(クレイル)、きーてらす、伊東工務店、和光ホームズ、KEIJI一級建築士事務所、アート、ステージホーム、創美建築企画、KITO KITO HOME&LIFE、ALTS DESIGN OFFICE、RAKU RAKU NATURAL HOUSE(楽々自然住宅)、北条工務店一級建築士事務所、アクシアプラス、R+house京都宇治、ナカミチホーム、紀の国住宅、エスクリエイト、フェニックスホーム、ユライブアーキテクト、H.B.HOMES、ゆめすみか(吉村一建設)、サブライムホーム、ビーバーハウス、山栄ホーム、ハウスアップ、あおぞらホーム、藤見工務店、桝田工務店、建築工房和、紀州国土建設、清栄コーポレーション、秀建、天然木の家 H・DIYホーム一級建築士事務所、garDEN、LIV、アトリエ・クラッセ一級建築士事務所、エルハウジング・リヴラス、アトリエイハウズ、ルポハウス一級建築士事務所、カステルホーム、アートハウス一級建築士事務所、エールコーポレーション、みやび建設、華建築、まごころ工務店、iKKA、菱和ホーム、ESSRI(エスリ)、橋本不動産、やわらぎ住宅、トキワ・ホーム、楠亀工務店、アヤハ不動産、高栄ホーム、協栄ホーム、楓工務店、三交ホーム、サンクリエーション、アイ工務店

ニーズ別　おススメの工務店

【10棟以下】

パナソニックホームズ、大和ハウス工業、旭化成ホームズ、ホームライフ、ヤマト住建、秀光ビルド、泉北ホーム、大阪ガス住宅設備

【5棟以下】

住友不動産、AQGROUP、長澤建築、徳栄建設、三井ホーム、ヤマダホームズ、スウェーデンハウス、関西不動産販売、たいせい住宅兵庫、ALLAGI、トヨタホーム、中商、ゼロコーポレーション、ニチメイ不動産販売

出展：住宅産業研究所、棟数は「持家」の建築確認申請ベース

＞＞間取りと収納の工夫

 新居での家事に直結することから注文住宅において肝になる間取りと収納。持っている物を全部出す事になる引越しは整理収納にベストなタイミングでもあります。ここでは特に女性の関心が高い間取りと収納に関して説明します。

＞＞地震に強い家作り

 他の周辺市と同様、川西市は南海地震の影響下にあり活断層も存在しているため地震に強い家作りが必要になります。リスクを抑えるためには耐震等級はもちろん、液状化する可能性の低い地盤や余震対策としての制震装置が必要です。

＞＞長期優良住宅とは

長期優良住宅は100年住宅とも呼ばれます。劣化対策等級でも、住宅にとって重要な構造躯体の耐用年数は30年/60年/90年と3種類あります。注文住宅を建てる際には価格だけでなく誰が何歳までその家に住むのかという観点も必要です。

＞＞認定低炭素住宅とは

住んでからの住まい心地を考えると、断熱性能や省エネ性能は切り離すことができない要素になります。ここでは、現在日本の法律で定められている断熱・省エネに関する基準とワンランク上の認定低炭素住宅について解説します。

＞＞ZEH：高断熱で健康に

ZEH(ゼロエネ住宅)＝省エネ＋創エネ＋高断熱。近年、高断熱住宅に住むことでぜんそく・アトピー・認知症予防など健康に好影響が出ることが解明されている中で、川西市の注文住宅市場でも年々高断熱に対する需要が高まっています。

＞＞LCCM：究極の省CO2住宅

制度化されている中で究極の省CO2住宅がLCCM(ライフサイクルカーボンマイナス)になります。生活でのCO2排出量をゼロ以下にするZEHに対して、LCCMは建設及び将来の改修・解体も含めてCO2排出量をゼロ以下にする住宅を指します。

＞＞補助金で得しよう

 国交省による長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH(ゼロエネ住宅)に対する地域型グリーン化事業や経産省・環境省のZEH補助金など高性能の注文住宅をお得に建てるための補助金が多数あります。

＞＞税制優遇/金利優遇

  注文住宅で国が推進する長期優良住宅や認定低炭素住宅を建てると、住宅ローン・投資型減税や固定資産税・登記費用などの面で税制優遇が受けられます。他にも固定金利型住宅ローン(フラット35)では金利優遇が受けられお得です。

＞＞消費税増税後の話

消費税増税後の反動抑止のため、国は次世代住宅ポイント創設・すまい給付金増額・住宅ローン減税期間延長・贈与税の控除額アップを実施します。優遇が大きくなるため、高性能な住宅をお考えの際は消費税増税後が買い時です。

＞＞太陽光発電と給湯器

太陽光発電と給湯器は光熱費という形で引越後のランニングコストに影響を与えます。年々売電単価が下がってきている太陽光発電設置時の注意点やたくさんある給湯器の種類について解説します。

かつて川西市では10社弱の代表的な工務店が川西市内にて自社施工を条件にした分譲事業で激しく競争していました。しかし、ここ5,6年ほどで状況は大きく様変わりしました。今や上記事業をメインにしている川西市の工務店はほとんどなく、他は川西市外での事業・土地転がし・ビル事業・住宅以外の事業などに注力して、かつての主事業を縮小し多角化しながら生き残りを図っています。

この変化は川西における近年の土地不足がきっかけではありますが、根本的には家づくりやメンテナンスがどれだけしっかりしているかに起因しています。消費者がSNSやYoutubeなどで情報収集して知識が増えたこともあり、消費者のニーズに対応できる工務店と対応できない工務店で二極化が進んでいるのです。筆者自身「クレームが多すぎて住宅はやってられない！」と話す川西市の工務店の社長を知っています。

これは性能の面でも同様です。新築において2025年には断熱等性能等級4及び一次エネルギー消費量等級4が、2030年には現行の長期優良住宅基準である断熱等性能等級5及び一次エネエネルギー消費量等級6が義務化されます。国が新築において省エネ基準義務化を進め底上げを図っていますが、川西市の工務店の多くはローコスト住宅と同等かそれ以下の性能の住宅を供給し続けています。

注文住宅の文脈においては、前者は住宅会社として川西市で全国区のハウスメーカーと競争している一方、後者は不動産会社として建築条件なしで土地を転がし場合によっては住宅会社を紹介することで仲介料を得ています。中には事前に販売価格に仲介料をのせて仲介料0円と宣伝する不動産会社もあります。仲介料はもったいない！というのは言うまでもないですが、安く良い家を建てるなら前者を選ぶべきかと思います。

川西市でも駅周辺、特に阪急沿線の「川西能勢口駅」やJR沿線の「川西池田駅」の周辺には多くの不動産仲介会社が店舗を構えています。テレビCMでおなじみの会社も多数あります。賃貸であれば手数料もしれているので良いのですが、不動産売買において「まず相談しに行く会社」と考えられている方は以下の内容をご一読下さい。

仲介会社とは買いたい人と売りたい人をつなぐことを生業にしています。予算にこだわりがなく自分で希望の物件を探すことが面倒な人には大変に便利ですが、仲介料がかかったりどこに行っても同じ物件を紹介されるという問題があります。不動産会社であれば閲覧可能なレインズというサイトがあり、仲介会社はそこで物件を確認し買いたい人に紹介するためです。仲介料は買いたい人だけでなく売りたい会社にも発生するため、売りたい会社が自信を持っている物件はレインズに出さない事が多いです※

また、一般的には知られていませんが一度仲介会社が紹介した物件は売主から直接購入することができなくなるという紳士協定が業界には存在します。物件の金額によっては仲介料だけで100万円を超えることもあることから、本来であれば予算にはこだわらない・物件は自分で探さないという決断をしてから仲介会社に相談しに行くべきでしょう。

※ 物件の回転を最優先に考える飯田グループなどのローコストビルダーは例外的に少しでも早く物件を売却するためにレインズに掲載することを原則としています。

最近、株式会社リクルートが「スーモカウンター」という名前で不動産や建築会社の紹介(仲介)を行っています。かつては梅田のみにあったのですが、川西市周辺でも伊丹・箕面・豊中市千里・西宮・尼崎などあちこちに展開しています。二番手のポータルサイトであるホームズも「住まいの窓口」という名称で同様の動きを見せており業界的に流行りつつあります。

無料のセミナーなどを開催しており住宅購入に良い点もあるのですが、当然ボランティアではなくビジネスです。スーモカウンターが注文住宅会社を紹介する際、利用者は仲介料無料ですが紹介する注文住宅会社から仲介料を取ります。事前登録制ですので、スーモカウンターに紹介してもらう必要のない人気のハウスメーカーや工務店は紹介してもらえません。注文住宅では総額が見えにくいため、スーモカウンターに支払う手数料を建築主への請求に上乗せしている会社も多数存在しているのが現状です。

結論としては、「注文住宅を建てるがいつにするか迷っている」という方は早めに結論を出した方がリスクを避けられるように思います。これは過去との比較ではなく、未来との比較において今年がベストかもしれないと住宅業界内でささやかれ始めているからです。

注文住宅の建築を先延ばした場合、大きく２つのリスクが考えられます。

➀ 金利上昇

現金で購入しない場合、価格と併せて注文住宅に関係してくるのが住宅ローンの金利です。例えば、土地＋住宅で4000万円の住宅ローンを35年で借りる場合には金利が1%から2%に上がるだけで月々の支払いは約2万円増えます。みずほリサーチ＆テクノロジーズは、日本経済が2%物価安定(毎年物価が2%上昇する状態)を実現すると住宅ローンの金利は2026年度に変動が4%・固定が4.8%まで上昇するという衝撃的な試算を昨年末に公表しました。不動産価格が金利と反比例するように下がれば問題ないのですが現状不透明と言わざるをえません。

➁ インフレ

ウクライナ戦争や光熱費高騰により値上げが始まり、最近では毎日のように値上げのニュースを見るようになりました。デフレ経済が終わりインフレ経済に転換したかのように、日経平均株価が過去最高を記録し大手企業も賃上げに積極的です。住宅業界でも資材高騰の影響でハウスメーカーが価格上昇を牽引しており、このままインフレが続くのであれば更に上がり続ける事が予測できます。一方、インフレ経済では相対的にお金の価値が下がっていくため資産運用としてお金を家に変えておくのも妥当な選択になると言えるでしょう。

一条工務店は「家は、性能。」というキャッチコピーで近年成長を続けるハウスメーカーです。実際に最も高額なハウスメーカーのグループ(積水ハウス/大和ハウス/住友林業/三井ホーム等)と比較すると、生産をフィリピンで行っていることもありコスパ良く高性能の家が建てられます。川西市で注文住宅を建築される際に選ばれる方も多いと思いますので注意点だけ述べます。

○ 営業は高性能の家をすすめる

一条工務店は集客のためにそこそこの性能の家も商品として販売してはいますが、それを売っても営業は0.5棟分としか評価されないという社内事情があります。契約時には営業に流されず、自分たちの希望はこの性能で間違いないか確認してからお話を進めるのが良いでしょう。

○ 規格型だと間取り制限が発生

例えばi-smile(アイスマイル)は金額を抑えて新築戸建てを建築することが可能ですが、規格型であるため勾配天井はできないなどの間取り制限があります。こちらは4000プランの中から選ぶ形になりますが、より仕様と金額を落とし100プランの中から選ぶハグミーという商品も開始しました。これらは注文住宅ではないため間取り変更ができませんし、当然様々な手間が省けるため安くできます。やはり、どんな家を建てたいのかご家族で事前に話し合っておくのが良いでしょう。

土地・建物の価格高騰により新築住宅ではなく中古住宅を購入してリノベーションしようと考える人が増えているようです。もちろん、どこまでリノベーションを行うかで総額は変わってきます。見た目だけなら新築より安く済みますが、断熱性能などの快適性を求めると壁・天井・床などをめくって隙間なく断熱材を入れたり、しっかり耐震性を求めると解体し基礎から手を加えたりと手間や費用がかかってきます。

リノベで性能まで求めるなら新築とそれほど費用は変わらない、又は新築の方が安く建てられることもあるようです。例えば、12号線沿いにできたリノベのモデルハウスは不動産の取得を含めると総額6000万円を超えたと伝え聞いています。今年度まで断熱性ゼロでも違法でないという事実、耐震性は度重なる地震で劣化していくという事実を踏まえて、自分はどのようなお家にこれから何年住むのかをまず考えてみるのが良いかと思います。

2025年4月より省エネ基準が義務化されます。これまでは断熱材なしでも単板ガラスのアルミサッシでも違法ではありませんでしたが、来年度より断熱・省エネ性能が一定の基準(旧長期優良住宅/断熱等性能等級4及び一次エネルギー消費量等級4)以上でないと違法建築となり注文住宅にしろ建売住宅にしろ建築ができなくなります。基準自体は緩いのですが、同じ断熱材・サッシを使っても家のプランによって性能が変わるため計算しないといけない点が大変です。そのため本来2020年から開始予定でしたが、対応できない工務店からの強い反発により一度延期になりました。今回は国土交通省がかなり前より周知徹底を行ってきましたので、これ以上義務化が延期される可能性はほぼないと思われます。

これにより、川西市で注文住宅を建築する工務店がどのような対応を取るか？ハウスメーカーなど長期優良住宅を標準にしてきた会社には何の変化もありませんが、そうではなく自社で対応できない会社の場合、家の建築をやめ土地の転売ヤーになるか、計算等を外注に任せてその分を販売価格に上乗せするかのどちらかの対応を取るのでは予測されます。

ニーズ別　おススメの工務店