空き家と建て替え

川西市でも空き家率が上昇しています。注文住宅検討者の中でも解体を前提に古家付き土地を購入する人や老後や子供との同居のため今住んでいる家を建て替えする人が増えているので、それぞれ注意点を説明します。

適切な管理がされていない空き家は防災・衛生・景観の面で周辺住民に悪影響を及ぼします。川西市でも空き家が問題になっており、特に大和団地・清和台・多田グリーンハイツ(緑台・向陽台・水明台)など、開発が行われてから数十年が経過したニュータウンにおける空き家問題は深刻です。市役所も本腰を入れて弁護士・司法書士・宅建士などの関連する分野の専門家と協力して「空き家対策ナビゲーター養成講座」を開催するなど問題解決に取り組み始めました。

民間企業も対策に乗り出しています。不動産の相続を検討されている場合は、下の表にある兵庫県の「不動産相続の相談窓口」までご相談してみることもおススメです。

引用元：https://fsouzoku.jp/shop/shop_list/kansai/hyogo

【地盤調査は必須】

建て替えでも地盤調査は事実上義務付けられており、軟弱地盤であれば地盤改良が必要になります。古い建物では地盤調査が行われていないこともあったり、過去地盤改良工事が行われていても建て替えのために既存の杭を撤去する必要が出てくる時もあるので注意が必要です。

【解体費用や近隣トラブル】

建て替えに解体はつきものなのである程度の費用を見込んでいると思います。現場によりますが、通常より基礎が大きかったり処分が難しい資材が使われていたりすると解体工事開始後に想定より高額になることが分かる事もあります。

また、解体には騒音・埃・振動など近隣トラブルも想定されます。新居で気持ちよく生活するためそのようなトラブルを予防するためにも、価格だけでなく着工前の挨拶まわり等をしっかり行ってくれる会社に依頼するできでしょう。

【接道義務の確認】

建て替える土地が都市計画/準都市計画区域内にある場合、法律で幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという接道義務が生じます。法律適用前や都市計画区域指定前に建った建物の中には既存不適格になるものもあるため、注文住宅を依頼する工務店やハウスメーカーとの契約前に確認が必要です。

【壁面後退の確認】

同様に既存不適格という可能性もありますので、都市計画区域内では壁面後退義務があるか確認しましょう。場合によっては元の建物より小さな建物しか建てられないという可能性もあります。

【市街化調整区域の確認】

市街化調整区域内では原則として新たに建て替えが出来ませんので必ず確認しましょう。区域内でも1970年以前から宅地として登記されていて今まで継続して宅地であるなら問題はありませんが、それ以降に宅地になった土地での建て替えには許可が必要です。

【給水管の確認】

見落としがちですが、急な追加費用を予防するためにも給水管の直径を確認する必要があります。30年位前だと13mmが多かったのですが、2階トイレが一般的になった現在は水圧確保のために20mmが主流です。取り換える際には20～30万円の費用が発生しますので、事前の確認がおススメです。

川西市で古い住宅を建て替える際、対象者・対象住宅の条件を満たせば「川西市住宅耐震改修促進事業」の建替工事費補助100万円を利用できます。お得に建て替えるために該当する方は是非申請してみましょう。

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